我们认为，当前中国房地产市场的交易税负已《彩虹多多官方网站彩票》经来到了历史上最低的阶段，尤其是一线城市改善性需求的交易税负担大幅下降。这充分体现了政策解放思想，力促止跌回稳的积极态度。在对房地产市场的预期再次产生分歧的关键时刻，我们认为新的政策能够避免市场再次转冷。这也是十多年来第一次出台专门针对开发企业的税收减免政策，不仅匹配开发活动毛利率下降的事实，有利于开发商专门聚焦高质量营建，也有利于低毛利的开发企业盈利弹性恢复。

　　▍事项：

　　11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，国家税务总局发布《降低土地增值税预征率下限的公告》，加大住房交易环节契税优惠力度，降低土地增值税预征率下限，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。公告将于2024年12月1日起执行。

　　▍降低新房和存量的交易契税，一线城市和大户型下调最明显。

　　本轮改革之前，全国除北上广深之外的地方，购买90平米以下房屋的契税为1%，90平米以上房屋分首套和二套分别为1.5%和2%。在一线城市，二套房的契税则为3%。此次改革主要是两点，首先是1%的优惠税率的适用范围从90平米扩大到140平米，其次是北上广深的二套房税率也统一到了2%。综合来看，政策开始实施后，中大户型契税减免多，小户型减免少（90平米以下无影响）；一线城市契税减免多，其他契税减免少。我们根据各城市成交数据统计观察到当前一线城市成交存量房套均在100平米左右，90平米-140平米是主力成交户型区位段，因此预计政策对需求减负作用明显。

　　▍降低一线城市的住房交易增值税。

　　在改革之前，一线城市（北上广深）两年以上的住宅出售，针对非普通住宅要按照差额5%征收增值税。此次政策降低了一线城市住房交易增值税，即在北上广深交易满2年的住宅，无论大小都不再征收增值税。这对于一线城市144平米以上较大户型房屋交易成本下降作用明显。非一线城市此次不涉及住房交易增值税减免。

　　▍降低企业土地增值税负担，优化房地产开发企业的现金流，也客观上正面影响利润表。

　　▍关键时刻，政策再次出手，预计推动市场景气再向上。

　　▍风险因素：

　　居民收入和财富预期下行，影响商品住房需求的风险；一线城市的价格止跌示范效应传导速度较慢，二三线城市房价继续下行的风险。

　　▍投资策略：

　　我们认为，当前中国房地产市场的交易税负已经来到了历史上最低的阶段，尤其是一线城市改善性需求的交易税负担将大幅下降。这充分体现了政策解放思想，力促止跌回稳的积极态度。在对房地产市场预期再次产生分歧的关键时刻，我们认为新的政策能够避免市场再次转冷。这也是十多年来第一次出台专门针对开发企业的税收减免政策，不仅匹配开发活动毛利率下降的事实，有利于开发商专门聚焦高质量营建，也有利于低毛利的开发企业盈利弹性恢复。

　　本文节选自中信证券研究部已于2024年11月14日发布的《房地产行业重大事项点评—力促一线交易，减负开发流程》报告，具体分析内容（包括相关风险提示等）请详见报告。若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。

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