作者：马一凡

　　春节前还是成交惨淡、价格“打骨折”，春节后便销量飙升、客人多到接待不过来，这是不少南方旅游城市的楼市现况。

　　在云南西双版纳，有楼盘春节以来的成交量暴涨900%，大年初一封盘涨价，而超过六成的新房都被“东北老铁”买走。在广西北海，楼市成交量有了50%-60%的增幅，京津冀三地客户特别偏爱这个北部湾沿海城市。

　　西双版纳：越是涨价越是大卖

　　今年春节假期后，江苏女孩高薇额外休了5天年假，坐飞机到西双版纳旅游，她本以为可以错过人流高峰期，没想到酒店依然难订，就连在星光夜市拍傣族服饰艺术照也要排队，一直排到半夜12点才拍上。

　　“我去泡温泉，一池子人里90%的都在说东北话，有一家东北人告诉我，他们已经在这住了十多天了。”高薇察觉到“东北老铁”们似乎特别偏爱西双版纳，即便春节假期已过，许多东北人依然滞留，久久不愿离开。

　　因为在老家就从事房地产行业，高薇感觉到西双版纳的楼市也因大批游客涌入而躁动起来。在行车路上，她时常看到大幅路牌广告推介当地楼盘，有普通住宅也有文旅小镇别墅，不时听周围的东北人谈到去买房的事情。

　　数据显示，西双版纳这座人口约130万的小城，仅春节期间就接待游客271.75万人次，同比增长555%。高薇的感觉也没有错，沉寂多时的西双版纳楼市，确实因为大批量的观光客到来而出现“V型反转”。

　　“今年西双版纳的各楼盘从春节直到现在，都可以用‘燃爆’两个字来形容。”2月2日，某头部房企的西双版纳市场营销负责人王杰告诉第一财经记者。

　　疫情发生三年来，2023年的开春成了西双版纳楼市分水岭，所有的阴影、低迷似乎都一夜之间消散，取而代之的是珍贵的信心和预期。

　　“之前经历了三年的楼市下行，价格下跌、变着法促销打折。”谈到春节前的房价，王杰表示通常西双版纳新房均价在6000元-6500元/平方米，市场差的时候，4000多一平米也卖。

　　虽然价格不断走低，但王杰所在公司卖得最好的项目直到春节前一天也就卖三四套。

　　2023年春节前夕，随着北方游客的增多，不少楼盘的销售复苏了。王杰说，到了1月22日大年初一那一天，西双版纳很多楼盘都选择封盘涨价，这一涨就是1000元/平方米，一套100平方米的房子总价贵了10万，全城新房均价迅速达到7000元-7500元/平方米。

　　越是涨价越是大卖，春节后至今，卖得好的楼盘一天能卖三四十套，单日签约总金额可达1000万元-2000万元，“我们某个比较火的单盘1月份签约金额达到3个亿”。

　　根据公司对客群的统计，王杰表示，超过60%的房子都被东北三省游客买走。

　　“今年东北特别冷，他们一落地云南感觉就会特别好，在版纳这个季节就像夏天，有东北客人一下飞机就直奔售楼处买房。也有客人自己签约一套之后，再跟东北老家的亲人打视频电话，视频那头的人虽然身在东北，但一听说版纳的气温特别好，当即也决定订下一套房子。”

　　王杰回忆，过去房子难卖的时候，他们需要主动联系东北那边的渠道公司，做推广、组织看房的活动，才能吸引来一些买房客，但如今东北客人源源不断涌进售楼处，人头攒动。

　　广西北海：成交火热但价格未涨

　　吉林人吴恒一直想给70多岁的母亲买一套南方养老房，今年春节期间带着母亲到南方旅游城市走了一圈。吴恒的母亲首先否定了三亚，因为房价和物价都太贵了，接下来就在西双版纳和广西北海之间犹豫不决。

　　毫无疑问，西双版纳的气候条件优越，冬天温暖又不潮湿。而今年春节前北海遭遇了寒潮，显得较为湿冷，不过这座北部湾沿海城市胜在房价、物价都低。

　　虽然不如西双版纳楼市火热，今年春节以来，北海的楼市也终于打破僵局，成交量出现了明显涨幅。

　　“整个北海楼市成交量有了50%-60%的增幅，成交的最高峰是大年初三、初四、初五，春节假期结束后，我们的楼盘依然有每天7-10套的签约量，未见下滑，日均到访量达到50组。”一家TOP3房企北海市场的营销负责人成锐对第一财经表示。

　　和西双版纳不同，来北海购房的东北人并不占多数，河北客群占比最高。

　　成锐表示，经过对成交人群的分析，他们发现广西本地客群占比在46%，外省客群占比54%，也就是说接近一半的房子仍是本地人在买，其中不乏返乡置业人群。

　　在外省客群中，来自京津冀的客人最多，其中河北省购房者占比达到8%，此外还有相当一部分客群来自陕西、甘肃以及川渝。

　　贝壳找房App显示，目前整个北海销售量最高的楼盘是碧桂园北海阳光，记者从该楼盘营销人员处获知，1月份碧桂园北海阳光共成交洋房152套，签约额达到6978万元。

　　疫情发生后三年来，北海的房价经历了明显下跌。“近2-3年来整个市场有35%-40%的价格下滑。”成锐说。

　　以北海城东一楼盘为例，2019年首次开盘时新房均价超过8000元/平方米，到2022年甚至降到了“5字头”。根据国家统计局数据，截至2022年12月，北海新建商品住宅房价指数环比已经下跌16个月，二手住宅房价指数环比连续下跌17个月。

　　尽管春节以来北海楼市渐有起色，但价格并未见涨。“目前处于有量无价状态，价格跟之前还是差不多，个别楼盘涨1%-2%。”成锐说道。

　　同样因旅游带旺楼市的，还有海南三亚。58安居客房产研究院数据显示，2022年10月开始，三亚新房找房热度开始攀升，12月疫情封控措施放开后，三亚游客剧增，12月找房热度大幅增长，涨幅达到55%。2022年12月，三亚新房项目共计90个，环比增加3.6%；在售均价31000元/平方米，环比微涨0.04%。

　　不过三亚楼市的热度也不比西双版纳。根据海南楼盘网，2023年1月份《汇盈娱乐3》，商品住宅成交备案733套，商办产品成交备案105套。这与海南仍在实行“全域限购政策”有很大关系。

　　2018年4月起，海南宣布实行房地产全域限购，非海南省户籍居民家庭在新增限购区域购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，此前已实施限购区域则需要提供60个月，三亚就属于外地人买房需要60个月社保的区域。

　　由于在购房资格上没有放松，三亚的找房热度要转化为真正的楼市购买力还是比较难的，春节期间有部分商办公寓项目反而迎来一波行情。

　　展望后市：最低谷的时候已经过去

　　同样是南方的旅游胜地，也有一些城市尚未因为旅游回暖而带动楼市。

　　根据王杰的观察，在云南，昆明、腾冲等地楼市就没有发生波动。为什么偏偏是西双版纳迎来楼市爆发？王杰认为，首先是西双版纳的气候与环境更加优越，西双版纳地处热带北部边缘，属热带季风气候，是国内除了海南以外冬天平均气温最高的地方。同时，西双版纳还是中国热带生态系统保存最完整的地区，素有“植物王国”、“动物王国”、“生物基因库”、“植物王国桂冠上的一颗绿宝石”等美称，是国家级生态示范区。

　　其次，西双版纳的房价在一个较为合理的范围内。省会昆明的新房均价基本在14000元/平方米，几乎是西双版纳价格的两倍，大理州达到12800元/平方米，而腾冲的房价则是7000元/平方米，是西双版纳今年涨价后的价格。相比这些地方，在西双版纳买度假型“候鸟房”的性价比更高。

　　此外，西双版纳经营文旅楼盘多年，当地形成了一套比较成熟的“打法”。据王杰介绍，西双版纳跟当年的海南有点类似，出现了“全民推房”的氛围，比如游客打的士时，出租车司机会问要不要去看房，旅店或餐厅服务员也会热衷于带看房。

　　对于北海楼市为何能热度上升，成锐则认为，这是一系列因素共同烘托气氛的结果，包括春节返乡置业、春节旅游火热、楼盘积极营销等。

　　展望后市，王杰认为“市场最差的时候已经过去”，整个大趋势一定是向好的，接下来2月份有望继续保持热度，但对于5月份以后的情况他认为应保持谨慎。“和别的城市不同，5月-10月是西双版纳的淡季，这里的气温会一直在37摄氏度至40摄氏度，体感并不舒服。”

　　成锐也表示很难说市场将一直好下去，“主要得观察2月-3月的成交情况，在没有春节那些因素的情况下，还能不能继续跑量”。