来源：中国经营《澳洲幸运10全天精准计划O4O4O典cc》报

　　本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

　　《中国经营报》记者了解到，尽管水泥业务为金隅集团贡献了主要营收，但在水泥市场需求疲软的态势下，地产业务因较高的毛利率，成为其扭转亏损局面的关键。不过，在当前楼市销售整体下行的环境下，项目后续销售进展尚待观察。

　　初试“豪宅”

　　赶在元旦之前，拿地近5个月的北京隅·东序终于在12月中旬入市。

　　据了解，朝阳区年内新入市中建璞园、北京宸园等多个改善型楼盘，且都在开盘时引发市场广泛关注。

　　北京隅·东序所处的朝阳十八里店板块目前正处于发展阶段，临近地铁17号线十八里店站，仅两站便可直达十里河换乘10号线，从而到达东三环沿线国贸重要商圈，而正在建设的17号线剩余线路，将途径东三环并直达太阳宫、望京西等重点商圈。

　　北京隅·东序项目开发商为金隅集团旗下的金隅地产，今年6月24日，金隅地产以63.8亿元斩获朝阳区朝阳港1303-686相关地块，住宅楼面价约5.2万元/平方米，新房销售指导价7.9万元/平方米，可上下浮动8%。随后，项目公司北京隅新房地产开发有限公司登记注册，由金隅地产100%持股。

　　金隅地产曾在2021年、2022年为该板块内两宗宅地“托底”。2021年10月份时，金隅地产联合昆泰以37.6亿元底价竞得十八里店朝阳港693地块，楼面价约5.5万元/平方米，新房销售指导价为7.5万元/平方米，随后项目定名为金隅昆泰云筑（云筑一期），彼时十八里店地铁站还未开通。

　　2022年5月，地铁17号线十八里店站开通半年后，金隅地产联合北京住总以38.8亿元底价竞得十八里店朝阳港1303-685、694地块，楼面价约为4.5万元/平方米，新房销售指导价7.5万元/平方米，随后项目定名为朝阳港云筑（云筑二期和三期）。云筑前三期项目均为改善型楼盘。

　　今年12月初，记者在北京隅·东序项目售楼处了解到，开发商沿用云筑前三期的售楼处，前来咨询的人多以家庭为单位。

　　项目置业顾问告诉记者，项目共有824套房源，主力户型为155平方米—193平方米的三居或四居，与前三期的改善产品相比，东序目标客群为“豪宅”群体。不过，项目也有少部分95与99平方米三居。所有户型总体均价在7.35万—8.41万元/平方米。

　　在蓄客仅11天后，北京隅·东序便正式开盘，根据其对外公布的数据，12月16日项目开盘劲销25亿元，当日成交总套数达235套。

　　不过，与此同时，项目也因阳台封闭与否陷入争议中。据了解，项目营销人员在蓄客阶段对外宣称开敞的阳台后期可以封闭，增加室内实际使用面积，届时得房率将大幅提升，引发云筑此前业主不满。

　　记者从北京隅·东序项目处了解到，该项目在户型上采用的开敞式阳台设计，加上赠送的阳台面积，项目实际得房率超过80%。如果不允许封闭阳台，项目所赠送的开敞阳台实用性在北京这种多风的气候下将大大降低，同时项目实际得房率也将不足80%。

　　据了解，近两年，北京新房产品竞争激烈，得房率普遍升高，部分楼盘通过赠送面积，实际得房率甚至达到100%。

　　从周边竞品来看，北京隅·东序即将迎来一位劲敌。今年11月29日，中海以153.32亿元的价格摘得北京朝阳“巨无霸”组团地块，打破了北京单笔土地出让金纪录。

　　这一组团地块中就包括十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-692、683、1301-L01、L02地块，与北京隅·东序位置仅一路之隔。据了解，当时为了能够顺利出让，组团地块的控高、建筑规模等指标均进行了优化修改，其中的十八里店朝阳港地块有30%用地的建筑高度，从60米变成80米，楼间距将更宽。此外，该地块的配建规模也由原需配建“4500平方米机构养老设施、1500平方米社区居家养老设施”调整为“不少于1000平方米社区居家养老设施”，容积率也将降至2.695。

　　此外，11月22日，北京市规划和自然资源委员会正式发布了《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》的通知，明确鼓励开发商在条件允许的情况下，在住宅首层设置架空层，打造室内外融合的共享绿色公共空间；鼓励在小区内设置开放的风雨连廊；鼓励在多层住宅设置开敞阳台。

　　年内拿地金额超百亿元

　　据了解，金隅地产所属的金隅集团为北京市属大型国有控股产业集团和A+H整体上市公司，营收主要来自以水泥为主的建筑材料销售以及房地产开发业务。

　　2017—2021年，其房地产开发业务在营收中占比一直维持在30%左右，2022年这一比例下滑至25.14%，2023年这一比例重新升至27.9%。

　　根据2023年年报，金隅集团实现营业收入1079.6亿元，同比增加4.99%。主营业务收入1070.7亿元，同比增加4.7%，其中，绿色建材板块实现收入794.69亿元，同比增长1.1%；占总营收的73.61%；毛利率为8.55%，同比减少4.55个百分点。而地产开发及运营收入301.25亿元，同比增长15.05%，毛利率同比下降3.26个百分点，但仍达18.9%。地产业务为集团贡献约47%的毛利润。

　　今年上半年，金隅集团净利润为-17.5亿元，这也是自金隅A股上市以来，近13年的首次亏损。

　　据了解，除了水泥需求疲软外，集团地产板块业绩下滑也是重要原因。上半年，金隅集团地产业务累计合同签约额53亿元，同比下降64%。对此，董事长姜英武当时强调，下半年要把治亏扭亏作为头等大事。

　　地产业务方面，金隅集团此前业务线涉及北京、上海、天津、重庆、杭州、南京、唐山、苏州等17个城市。近两年，随着城市销售业绩的分化，其开始聚焦大本营北京市场。2022年，其新增的3块土储均位于北京，土地面积为12.23万平方米，拿地金额116.12亿元。2023年，其在北京的销售额占比从前一年的27%提升至43%。

　　记者了解到，在今年销售和土地市场承压态势下，金隅集团仍在京拿下三宗宅地。

　　11月5日，北京市通州区土桥中路地块仅获1家房企报名，最终由金隅集团以11.96亿元底价摘得，销售指导价6.2万元/平方米，可上下浮动8%。该地块位于北京城市副中心0202街区，地上建筑规模47379.409平方米。

　　上述三块宅地地价合计102.76亿元，比去年全年拿地金额增长约55%。

　　在三季度的业绩说明会上，对于前三季度经营活动产生的现金流量净额减少较多的主要原因，金隅集团财务负责人郑宝金解释称，主要是地产销售回款相比去年同期减少较多。此外，地产项目获取土地储备，支出较同期增加60多亿元。

　　不过，在大幅拿地的同时，项目后续销售去化问题值得关注。去年年报显示，2023年年底时，金隅集团土储权益规划建面大概是586.02万平方米，而当年的商品房签约销售面积仅为96.36万平方米。今年年初，金隅集团表示地产业务需要着力去库存、控成本、防风险，提升产品力。

　　金隅集团今年新拿的地块中，据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，丰台科技园1516-60地块，周边在售新房项目有中海丰和叁号院以及中建·云境，均为今年3月取得预售证。金隅集团拿地之时，中海丰和叁号院网签均价是8.84万元/平方米，网签去化率不到10%；中建云境网签均价已经降至8.25万元/平方米，网签去化率接近7%。

　　此外，通州地块周边目前在售项目京玥兰园、璀璨公元、颐瑞府、帅府·京彩世界，指导价均是6.2万元/平方米，实际成交价在5.5万元—6万元/平方米，以上这些项目目前市场库存量较大，存在一定竞争空间，但由于此地块成交楼面价较低，开盘价相对灵活有空间。

　　记者就上述项目后续推盘以及营销计划联系金隅集团，截至发稿未获回复。

责任编辑：李桐