来源：民生宏观陶川团队

　　文：李潇宇 陶川

　　今天公布的住房税收新政兑现了财政接力地产的期待，我们认为有两点信号值得关注：一是从上周五的部长“预告”到今天的落实仅过去了5天，反映财政依旧重视地产，尤其是与居民购房成本、需求息息相关的房地产税收；二是从内容上来看，征税面积标准的上调、普宅标准的取消均指向一线城市——这可能是本轮地产调控的最主要抓手。

　　房地产涉及的税费种类多、规模大，本次新政的细节可能不那么直观，我们尝试从四个问题出发，理清本轮地产税费调整的政策脉络与影响。

　　Q：房地产交易涉及哪些税费？

　　居民购房仅涉及部分税种，其税负因交易性质和所在城市而异。购买新房时居民需缴纳的税费主要为契税，而二手房交易在契税的基础上，买卖双方通常还需分担增值税、个人所得税，部分城市还需要缴纳房产税（如上海）。对于同一市场价值的房产，二手交易涉及的税费可能在新购房税费的两倍以上。

　　一线城市以往税率更高，免征条件更严格，也是这次政策调整的重点。一是新政前北上广深非首套购房的契税为3%，高于全国标准的2%；二是涉及非普通住宅时，持有一定期限以上的住宅交易增值税、个人所得税无法像其他城市一样享受减免。这次新政将契税征收区分标准从90平米上调至140平米，且取消普通住宅标准，因此一线城市的二套房契税、住房交易增值税、个人所得税税率均降至全国统一标准。

　　企业在开发地产、购买土地进行商业活动时主要需缴纳土地增值税、房产税、城镇土地使用税以及耕地占用税四种。以上税费虽然无关居民交易，但也可被视为住房价值成本中的一部分。这次新政取消普通住宅标准也部分降低了一线城市房企的拿地成本。

　　Q：历次房地产税收政策如何调整？

　　自1998年以来，三轮重要的地产政策宽松中，税收调整从未缺席，且在政策顺序上往往扮演“压轴”的角色，政策内容上，契税和增值税（营业税）是历次调整的重点，具体来看：

　　第一轮（1998-2003）：为扭转低通胀，刺激国内需求，央行连续降息并放宽房贷金融条件。1999年住房税收政策大幅调整：个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税，并在持有一年后销售时免征营业税。政策鼓励下住房消费迅速升温，2003年国务院发文明确“房地产已经成为国民经济的支柱产业”。

　　第二轮（2008）：次贷危机发酵，国内经济增长承压，房地产再次成为稳经济的抓手，央行连续降息，住房税收政策松绑紧随其后：2008年10月，居民首次购买90平米以下普通住房的契税税率下调至1%。仅一月后，国常会提出十条扩内需的“4万亿”计划。

　　第三轮（2015-2016）：地产降温拖累经济，2015年楼市加码放松，棚改货币化安置落地，2016年2月购房税收减免扩大范围：90平米以上首套房、二套房契税税率分别减至1.5%、2%，且住房对外销售的营业税改为增值税（从性质上减少了税费），免征年限也由5年缩短至2年。

　　Q：本轮房地产税收调整的政策背景？

　　我们可从近期地方政策与部委表态中见微知著：一是购房契税，部分二线城市已将购房契税优惠作为地方放松一揽子政策中的“必选项”，由于地方政府自行调整税率可能受限，契税优惠主要以现金、消费券补贴返利为主；

　　二是取消普宅标准限定，从今年7月三中全会《决定》中首次提出“允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准”，到9月末北京、上海先后响应“适时、及时取消”，再到10月财政部部长助理表态的“抓紧研究”，不难看出政策落地的紧迫性。

　　新政落地为何较快？财政部可自行调整并公告。11月8月人大发布会上财政部部长表示相关税收政策“已按程序报批”，参考2023年8月的证券印花税调整，财政部可直接发文落实政策。

　　Q：税费优化：多大空间？有何影响？

　　契税优惠涉及的年规模或可达千亿级。整体来看，2023年公共财政中契税收入5910亿元，为土地和房地产相关税收中占比最多的分项，其中契税税率较高的四个一线城市2023年契税总收入817亿元。

　　减税可为居民实实在在节省购房成本，特别是对于一线城市的改善型需求。据我们统计，取消普宅标准后，符合条件的一线城市持有2年以上、5年以上住房可分别免征增值税、个人所得税，以上海为例，一套1000万价值的二手房交易可能减免约70万元税费，接近购房所有税费及成本的3/4，相当于2023年上海居民人均消费支出的13倍。

　　风险提示：未来政策不及预期；国内经济形势变化超预期；政策统计不完全，测算可能存在偏误。

　　研究报告信息

　　证券研究报告：财政动态观察系列（五）：房地产：税收新政影响几何？

　　对外发布时间：2024年11月13日

　　报告撰写：陶川 SAC编号 S0100524060005

相关阅读：

年内财政还有哪些后手棋？（民生宏观陶川团队）从化债新政看财政空间（民生宏观团队）生育养老:《分分快三全天在线计划网页版》 财政的空间有多大？（民生宏观）

陶川

民生证券研究院首席经济学家

民生证券研究院首席经济学家，北京大学光华管理学院经济学博士，美国布鲁金斯学会访问学者。历任东吴证券研究所首席宏观分析师、方正证券研究所首席宏观分析师、中信证券研究部高级宏观分析师、国信证券经济研究所高级宏观分析师，在《金融研究》等学术刊物上独立发表论文数十篇，专注于构建宏观经济和资产配置分析框架，著有《全球宏观经济与大类资产研究》。2022年Wind金牌分析师宏观研究第一名。

　　李潇宇  宏观助理分析师

　　波士顿大学金融学硕士，东南大学经济学学士，曾就职于东吴证券研究所，聚焦国内货币政策、流动性、消费方向。

分析师承诺

　　本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为注册分析师，基于认真审慎的工作态度、专业严谨的研究方法与分析逻辑得出研究结论，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了研究人员的研究观点，结论不受任何第三方的授意、影响，研究人员不曾因、不因、也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。

投资者适当性说明

　　《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施，通过本微信订阅号/本账号发布的观点和信息仅供民生证券的专业投资者参考，完整的投资观点应以民生证券研究院发布的完整报告为准。若您并非民生证券客户中的专业投资者，为控制投资风险，请取消订阅、接收或使用本订阅号/本账号中的任何信息。本订阅号/本账号难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本订阅号/本账号推送内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。

　　免责声明

本报告仅供民生证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。

本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，且预测方法及结果存在一定程度局限性。在不同时期，本公司可发出与本报告所刊载的意见、预测不一致的报告，但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户。

本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证。客户不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断。本公司也不对因客户使用本报告而导致的任何可能的损失负任何责任。

本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。

本公司在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或参与本报告所提及的公司的金融交易，亦可向有关公司提供或获取服务。本公司的一位或多位董事、高级职员或/和员工可能担任本报告所提及的公司的董事。

本公司及公司员工在当地法律允许的条件下可以向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务以及顾问、咨询业务在内的服务或业务支持。本公司可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。

若本公司以外的金融机构发送本报告，则由该金融机构独自为此发送行为负责。该机构的客户应联系该机构以交易本报告提及的证券或要求获悉更详细的信息。

　　（转自：川阅全球宏观）

责任编辑：王若云

　　附尤文董事会候选人名单：分分快三全天在线计划网页版

　　b. 神奇的淘汰赛之路：每场都有进球入 ⛸账分分快三全天在线计划网页版

　　本报记者 齐格蒙特 【编辑:史良 】