但来自一线经纪人的判断，这并非所谓的热火朝天的“小阳春”，积压的需求、下调的报价是这波集中成交的关键。且从周成交的情况看，北京整体市场已经出现量增乏力的局面。待这部分低价房源成交后，市场将迎来横盘期。

　　周期、带看成交比均提速

　　所谓带看成交率，指的是房源带看次数与成功交易的点值。因大部分卖方会选择多家中介公司挂牌，因此并没有官方口径，更多的数据来自经纪人的口口相传。

　　小原是一家头部中介公司和平里片区的经纪人，据他介绍，自己服务的片区去年二手房市场的平均带看成交率大概在2.5%左右，也就是带看40次成交一次，今年开年至今，这一数据提升至5%上下。“这个数据并不是北京全市平均值，跟片区的活跃度有很大关系，我们去年带看35-40次才会成交，丰台木樨园片区就要增加到40-45次才成交，有时候会更多。”

　　冯伟是某头部中介公司木樨园片区的一名经纪人，因为跟小原有过两套互卖的房源，渐渐熟悉起来。

　　两人有交集的小区在宝汇苑，是木樨园片区一个1999年前后的小区，也是冯伟“了如指掌”的一个小区。

　　“宝汇苑这样的项目要更慢一些，物业差、临街、超过20年了，这样的项目带看成交率要到2%，也就是50次可能才成功，但像悠胜美苑基本报价合适8-10次就算多的。”但冯伟也强调，哪一个小区的单体带看成交率其实对经纪人来说意义并不大，服务片区的整体带看成交率提升才是他们更看重的。他向北京商报记者证实了小原口中的带看率差异和提升。“虽然提升的幅度不像小原他们和平里那么明显，但还是有的，而且我个人服务的客户90%都是酝酿很久的，一旦看定房源，成交周期非常短，这也是市场一种提升吧。”

　　同比降价房源占大多数

　　尽管一南一北两家头部中介《博鱼体育全站入口》公司的经纪人均证实了目前北京二手房市场带看成交率的提升，但他们并不认为“小阳春”全面到来。

　　“现在卖得快的要么是极为稀缺，要么是同比降价的。”小原以自己服务的和平里片区为例，目前比较抢手的小区为和平里中街3号院、和平新城等物业好、比较新的小区。而此前因升学大热的地坛北里、化工大院以及青年湖小学对口片区均有不同程度的回落。

　　冯伟同样表示，上述提到的宝汇苑，以该小区三套门店成交的房源为例，同为53平方米、西南朝向的大一居，低楼层，装修程度大致相当，同为满五唯一商品房，2021年4月、7月成交的两套价格分别为319万元和317万元，今年春节前老客户委托的一套报价仅为307万元。

　　“虽然有业主着急卖的因素，但前两套，特别是319万那套也是着急卖，当时业主和我们的评估报价也在330万元，眼下的307万元报价目测一周之内就能成交，但这套房子一旦成交，买家对于这个小区新的心理价位也会随之形成。”冯伟表示。

　　对于两位经纪人的判断，北京商报记者走访多个片区时多位房产经纪人也予以证实。在石景山区，京汉旭城一套88平方米的西南向、中间楼层两居室近期的成交报价为563万元，而在某头部中介公司的后台，去年同期户型、楼层、首套二套条件差不多的房源，成交价为590万元；在朝阳区，因教育配套曾受到家长追捧的珠江帝景近期的一套128平方米两居室成交价格约为1178万元，去年同期大致相当的房源成交价为1275万元……

　　存量释放的“临界点”

　　“现在的问题是，虽然成交的效率提高了，但并不是小阳春就彻底来了。”服务两个完全不同的片区，当下的境况也不尽相同，但无论是小原还是冯伟，从自身摸底市场以及与外带客户交流，眼下的北京市场回温属于“累计需求释放”+“低价房快速成交期”。

　　在小原看来，现在有点像2020年的3、4月份，必须要买、不得不买的，碰上价格特别合适的，就快速出手。不一样的是，当前购房者的耐心更强，卖了房子不着急买慢慢看的越来越多。“这可能就是市场稳定给购房者的信心，但小业主却没有这么淡定，市场还没上行，小业主的心态先躁动起来。”

　　小原直言，自己并不掌握北京全市的数据，但从公司领导开会反馈的信息来看，近期卖得好的都是那些报价比较“到位”的房源。据小原透露，目前公司的这类房源已经出现消化大于收房的情况，且小业主惜售的情况明显。买家基于对市场的判断如果持续，待这部分低价房源成交后，市场可能会迎来横盘期。

　　小原和冯伟用近期他们有过带看或成交的10个小区为例，包括前两年大火的德胜片区，除了阳光丽景、中骏等次新盘、高端改善项目、老破小们均有下行。

　　小原服务的和平里片区中，此前同期成交量比较大的和平里五区、化工大院、地坛北里等，与去年同期比，大部分的报价下调了5%左右。“当然，也有不少业主要求报高的，我们一般的操作是说清楚我们对这套房子的判断、合理的报价区间、成交的可能性，比较盲目报价浪费双方的时间，但如果业主坚持高报，我们也只能尊重，但一般就不能是‘必看好房’了。”

　　来自机构的数据也证明了市场的不稳定：中原地产研究中心数据显示，2023年第1周(1.2-1.8)北京二手房住宅成交量仅为1777套，较上周大幅下降44.87%；第2周(1.9-1.15)重回3000套以上，达到3361套；第3周(1.16-1.22)和第4周(1.23-1.29)受春节因素影响合计成交量为1988套；第5周(1.30-2.5)、第6周(2.6-2.12)北京二手房住宅成交量呈持续上升态势，第5周二手房成交2814套，第6周为3190套。

　　中原地产首席分析师张大伟分析称，去年12月北京市场极端低温，当前逐渐恢复到去年正常水平。从周成交的情况看，积压需求为后续抬升奠定基础，但可以看到北京整体市场已经出现量增乏力的局面。预计到4、5月份二手房如果没有明显的政策，市场将会迎来横盘期。

　　北京商报记者 王寅浩